近期關于(yú)疫情期間能否減免租金的(de)問題成爲(wéi / wèi)法律圈的(de)熱門話題。參考03年非典期間全國(guó)各地(dì / de)法院對此問題的(de)判例，可謂仁者見仁，智者見智，法院的(de)判決結果不(bù)一(yī / yì ／yí)。本次新冠肺炎疫情期間，老話題重提。法律界對此問題的(de)觀點似乎莫衷一(yī / yì ／yí)是(shì)。

        筆者認爲(wéi / wèi)，對這(zhè)個(gè)問題的(de)解答不(bù)能人(rén)雲亦雲，用樸素的(de)情感代替法律邏輯分析。法律工作者要(yào / yāo)秉持法律邏輯的(de)思維方式，客觀、辯證地(dì / de)分析，有一(yī / yì ／yí)說(shuō)一(yī / yì ／yí)，有二說(shuō)二。

        受疫情影響能否減免租金的(de)問題，不(bù)可一(yī / yì ／yí)概而(ér)論，要(yào / yāo)具體情況具體分析。

        首先要(yào / yāo)看租賃合同對該問題有沒有約定。如果租賃合同約定發生瘟疫時(shí)，可以(yǐ)調整減低租金以(yǐ)及約定了(le／liǎo)租金的(de)調整方式、調整标準的(de)，由于(yú)合同是(shì)雙方當事人(rén)之(zhī)間的(de)“帝王條款”，應尊重當事人(rén)的(de)意思自治，有約定的(de)按照按合同約定執行。

        如果合同沒有約定的(de)，按照法律規定執行。筆者在(zài)此不(bù)再贅述《合同法》、《合同法司法解釋二》的(de)相關規定。白紙黑字的(de)法條法律人(rén)都知道(dào)，關鍵是(shì)如何正确地(dì / de)理解和(hé / huò)運用在(zài)實踐中。筆者認爲(wéi / wèi)，疫情不(bù)一(yī / yì ／yí)定當然就(jiù)造成租賃合同不(bù)能履行或者不(bù)能完全履行。

        隻有受疫情影響，政府采取疫情防控措施，導緻租賃合同的(de)履行受到(dào)影響，承租人(rén)不(bù)能正常使用房屋的(de)，承租人(rén)才可以(yǐ)以(yǐ)不(bù)可抗力或者情勢變更爲(wéi / wèi)由要(yào / yāo)求解除或者變更租賃合同。要(yào / yāo)求變更租賃合同就(jiù)包括了(le／liǎo)要(yào / yāo)求減免租金在(zài)内。也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，減免租金的(de)前提必須是(shì)疫情造成租賃合同不(bù)能履行，疫情和(hé / huò)租賃合同不(bù)能履行的(de)後果之(zhī)間存在(zài)法律上(shàng)的(de)因果關系。這(zhè)通常表現爲(wéi / wèi)政府臨時(shí)征用房屋、發現确診患者後政府對房屋采取隔離、消毒措施、強制關閉營業場所等等。這(zhè)都是(shì)個(gè)别情況。

        大(dà)多數情況下，疫情不(bù)影響租賃合同的(de)履行，疫情期間房屋仍然是(shì)交付給承租人(rén)占有、使用。至于(yú)承租人(rén)按照政府要(yào / yāo)求或者自行控制病毒傳播風險的(de)安全需要(yào / yāo)，延遲複工導緻延遲開門營業、承租人(rén)延遲從内地(dì / de)返回導緻延遲回到(dào)深圳租賃的(de)房屋居住，這(zhè)都不(bù)能稱爲(wéi / wèi)是(shì)受疫情影響導緻租賃合同不(bù)能履行，承租人(rén)不(bù)能據此要(yào / yāo)求減免租金。疫情期間承租人(rén)未使用房屋開門營業的(de)，是(shì)其自身的(de)經營合同未履行，未開展營業活動，不(bù)能等同于(yú)租賃合同未能履行，這(zhè)是(shì)兩個(gè)不(bù)同的(de)法律關系，兩者不(bù)能混同。疫情期間隻要(yào / yāo)房屋正常交付給承租人(rén)，由承租人(rén)占有的(de)，租賃合同就(jiù)是(shì)正常履行的(de)。哪怕承租人(rén)在(zài)占有房屋期間未實際營業或者居住，都不(bù)構成租賃合同未正常履行。租賃合同項下，出(chū)租人(rén)的(de)主要(yào / yāo)合同義務是(shì)将房屋交付給承租人(rén)占有、使用。除非由于(yú)房屋本身的(de)原因或者出(chū)租人(rén)的(de)原因，出(chū)租人(rén)對承租人(rén)占有房屋期間是(shì)否實際用于(yú)營業活動或者居住，是(shì)無法承擔保證義務的(de)，這(zhè)往往取決于(yú)承租人(rén)自身的(de)行爲(wéi / wèi)或者受到(dào)第三方因素影響（例如市場原因、政府采取監管措施等）。

        至于(yú)受疫情影響，承租人(rén)收入減少或者營業利潤減少，現金流短缺，這(zhè)是(shì)償付債務能力減弱的(de)表現，是(shì)承租人(rén)承擔的(de)商業風險，不(bù)能因此減輕或者免除承租人(rén)支付租金的(de)義務。民法理論上(shàng)有一(yī / yì ／yí)種觀點認爲(wéi / wèi)對金錢債務而(ér)言，不(bù)存在(zài)不(bù)可抗力，說(shuō)的(de)就(jiù)是(shì)這(zhè)個(gè)意思。事實上(shàng)，覆巢之(zhī)下，焉有完卵。疫情之(zhī)下，出(chū)租人(rén)的(de)營利能力和(hé / huò)償付債務能力亦會受到(dào)影響，但仍然須承擔按時(shí)足額償還銀行按揭貸款的(de)義務。出(chū)租人(rén)、承租人(rén)都承擔了(le／liǎo)疫情帶來(lái)的(de)商業風險。

        因此，非因法定事由，協商減免租金是(shì)人(rén)情，但不(bù)構成出(chū)租人(rén)的(de)法律義務。各地(dì / de)政府對非國(guó)有物業亦都是(shì)倡議雙方協商減免租金，并非做出(chū)強制性的(de)規定。隻能說(shuō)鼓勵雙方當事人(rén)從合作的(de)角度友好協商租金減免問題，共克時(shí)艱，繼續履行租賃合同。如果協商未果，承租人(rén)不(bù)區分情形和(hé / huò)事由，簡單地(dì / de)以(yǐ)疫情構成不(bù)可抗力爲(wéi / wèi)由拒絕交納租金，有可能承擔違約的(de)法律風險。