有房産證還算違建？

羅湖區規劃土地(dì / de)監察局的(de)新産權界定圖未經業主同意引争議

陳曉鑫李佳育

有業主表示，新界定圖将分攤他(tā)們店鋪面積。

業主向記者出(chū)示的(de)房産證。深圳晚報記者陳曉鑫攝

深圳晚報報道(dào)：（記者陳曉鑫湖南大(dà)學實習生李佳育）本報7月26日曾報道(dào)羅湖區規劃土地(dì / de)監察局多次向南洋大(dà)廈C座裙樓的(de)業主開“罰單”，又多次撤銷“罰單”的(de)事。之(zhī)後，羅湖區規劃土地(dì / de)監察局對南洋大(dà)廈C座裙樓的(de)産權進行了(le／liǎo)重新界定。不(bù)少業主擔心，新界定圖很可能會将原本屬于(yú)商鋪的(de)面積劃爲(wéi / wèi)違建。有業主表示，新界定圖未經過他(tā)們同意，希望重新制定。

新産權界定圖受到(dào)業主質疑

南洋大(dà)廈C座裙樓1至3樓業主的(de)房産證是(shì)由深房集團頒發。有關部門提供的(de)上(shàng)世紀80年代《南洋大(dà)廈分戶彙總表》中，隻記錄各業主占有的(de)建築面積，但套内面積、公攤面積部分沒有标出(chū)。新界定圖中标出(chū)的(de)公攤用地(dì / de)，無疑讓業主在(zài)原來(lái)店鋪面積的(de)基礎上(shàng)，削減面積以(yǐ)騰出(chū)公共用地(dì / de)。部分業主認爲(wéi / wèi)這(zhè)與原來(lái)房産證自相矛盾。

張先生在(zài)南洋大(dà)廈C座裙樓一(yī / yì ／yí)層擁有7間商鋪，是(shì)最早的(de)一(yī / yì ／yí)批業主。“我們在(zài)這(zhè)裏做了(le／liǎo)30年，一(yī / yì ／yí)直都是(shì)這(zhè)麽界定的(de)。”張先生說(shuō)，當年他(tā)從深房集團買下這(zhè)些商鋪時(shí)，便是(shì)如今的(de)樣貌，沒有做任何更改，房産證也(yě)沒有明确哪些屬公共空間。新界定圖将分攤他(tā)的(de)店鋪面積，他(tā)認爲(wéi / wèi)不(bù)合理。因此，對于(yú)新界定圖，他(tā)并不(bù)同意。據他(tā)估計，将有70%的(de)商鋪受到(dào)影響。

采光井位置的(de)商鋪屬違建？

在(zài)該裙樓的(de)三樓，業主洪星島廣場的(de)管理人(rén)員陳先生表示，對于(yú)新界定圖他(tā)們表示支持。不(bù)過，記者在(zài)現場注意到(dào)，三樓采光井已經被洪星島廣場占有，他(tā)們于(yú)2010年在(zài)采光井上(shàng)搭建起商鋪。羅湖區規劃土地(dì / de)監察局在(zài)今年1月發出(chū)整改通知，認定該商鋪系違建，要(yào / yāo)求業主自拆，但至今該商鋪仍在(zài)營運。“隻有一(yī / yì ／yí)二樓的(de)采光井上(shàng)的(de)商鋪拆了(le／liǎo)，我們才會拆。”陳先生說(shuō)。

二樓業主全隆公司認爲(wéi / wèi)，這(zhè)次新出(chū)産權界定圖存在(zài)争議，而(ér)且重新測定完全是(shì)政府部門一(yī / yì ／yí)方行爲(wéi / wèi)，并未與業主進行過溝通。至于(yú)采光井口上(shàng)的(de)商鋪，該公司表示是(shì)他(tā)們從開發商手裏接過來(lái)的(de)，原樣就(jiù)是(shì)這(zhè)樣，沒有做任何搭建。一(yī / yì ／yí)樓采光井業主則表示，采光井位置搭建的(de)商鋪有房産證，當作違建拆除不(bù)合理。記者并未看到(dào)一(yī / yì ／yí)樓提供的(de)房産證手續。對于(yú)政府出(chū)台的(de)新界定圖，他(tā)們拒絕評論。

南洋大(dà)廈管理處陳主任則表示，管理處會按政府的(de)文件辦事，但也(yě)希望業主提出(chū)自己的(de)訴求。

律師：

确定産權面積不(bù)能作爲(wéi / wèi)公攤面積

廣東中安律師事務所合夥人(rén)、深圳仲裁委員會仲裁員潘翔表示，重新确定産權之(zhī)後，如果将業主合法的(de)房産面積強制分攤出(chū)去，那是(shì)有關部門自己在(zài)否定自己。“如果業主的(de)房産面積都是(shì)經過國(guó)土部門、房産部門登記、确權公示的(de)，那麽業主使用自己房産證确權面積之(zhī)内的(de)地(dì / de)方，都是(shì)沒有問題的(de)。”潘翔說(shuō)，不(bù)能把之(zhī)前已經确權的(de)面積，根據新的(de)規劃，把原來(lái)确定的(de)面積又劃出(chū)一(yī / yì ／yí)塊作爲(wéi / wèi)公攤面積，這(zhè)樣于(yú)法還是(shì)于(yú)理都是(shì)不(bù)合适的(de)。

潘翔建議，如果重新規劃界定圖，不(bù)能由有關部門單方進行測量，而(ér)要(yào / yāo)征得業主的(de)同意，并和(hé / huò)業主共同協商選一(yī / yì ／yí)家有資質的(de)機構進行規劃和(hé / huò)測量。

對于(yú)羅湖區規劃土地(dì / de)監察局使用2008年頒布的(de)《城鄉規劃法》相關規定，對南洋大(dà)廈的(de)部分地(dì / de)方做出(chū)處罰的(de)做法。潘翔表示，南洋大(dà)廈C座裙樓部分不(bù)适用該法律。因爲(wéi / wèi)我國(guó)法律有個(gè)基本原則，新頒布的(de)法規不(bù)能約束到(dào)過去的(de)民事行爲(wéi / wèi)。

“如果開發商之(zhī)前大(dà)樓的(de)規劃、開發建設、面積的(de)分攤已經确權，之(zhī)後又頒布了(le／liǎo)《城鄉規劃法》，但‘法不(bù)溯及既往。如果是(shì)2008年之(zhī)後搭建的(de)違建，則涉及違反《城鄉規劃法》。”潘翔說(shuō)。