關于(yú)二手房糾紛中賣方返價違約的(de)問題，廣東中安律師事務所合夥人(rén)、深圳仲裁委員會仲裁員潘翔表示，每當房地(dì / de)産市場波動，通常也(yě)是(shì)二手房買賣糾紛高發的(de)時(shí)期。前段時(shí)間因爲(wéi / wèi)房價一(yī / yì ／yí)路高漲，由此引發的(de)賣方返價違約的(de)糾紛頻發，引起了(le／liǎo)社會的(de)高度關注。賣方返價的(de)違約潮是(shì)喪失契約精神的(de)表現。實踐中，相當多的(de)糾紛都是(shì)買賣雙方調解解決，也(yě)有一(yī / yì ／yí)部分調解未果訴至法院。買方通常訴請賣方承擔違約責任，支付解除合同的(de)違約金。法院将根據賣方違約和(hé / huò)買方受到(dào)損失的(de)實際情況，決定支持的(de)違約金的(de)比例。若違約金比例過份高的(de)，法院可以(yǐ)酌情調整減低。

        潘翔律師說(shuō)，從糾紛事前防範的(de)角度講，買賣雙方要(yào / yāo)簽署好二手房買賣合同，明确約定清楚各方義務的(de)履行内容、步驟、期限及違約責任。糾紛發生後的(de)事中控制也(yě)非常重要(yào / yāo)。打官司就(jiù)是(shì)打證據。買方要(yào / yāo)想在(zài)将來(lái)的(de)官司中勝訴的(de)，應收集、固定賣方違約的(de)證據。賣方反悔不(bù)賣房，經常會找各種借口，反過來(lái)指責是(shì)買方不(bù)履約。所以(yǐ)，一(yī / yì ／yí)旦賣方表示想加價、不(bù)賣房，或者賣方不(bù)配合辦理首期房款的(de)資金監管，不(bù)配合贖樓解除抵押，不(bù)配合遞件過戶的(de)，買方應及時(shí)地(dì / de)書面催告賣方。雙方交涉的(de)短信、對話錄音都可以(yǐ)作爲(wéi / wèi)證據固定。

        潘翔律師還表示，對賣方而(ér)言，如果承擔的(de)違約成本小于(yú)違約的(de)收益，賣方甯可選擇違約。所以(yǐ)應該提高賣方的(de)違約成本，讓賣方不(bù)敢違約。建議法院在(zài)今後的(de)判決中，對于(yú)違約金不(bù)足以(yǐ)彌補買方受到(dào)的(de)房價上(shàng)漲的(de)損失的(de)，應考慮判決支持買方要(yào / yāo)求賣方賠償上(shàng)漲後的(de)房價和(hé / huò)合同約定房價之(zhī)間差價損失的(de)訴訟請求。對于(yú)一(yī / yì ／yí)次性付款、符合購房資格的(de)買方，應考慮追加房産的(de)抵押銀行爲(wéi / wèi)第三人(rén)，判決支持買方提出(chū)的(de)繼續履行合同，完成房産解除抵押、過戶和(hé / huò)交付的(de)訴訟請求。