出(chū)版日期:2001年10月30日

作者：趙春雨

        深圳石化田高新技術工業區是(shì)深圳石化集團擁有的(de)工業區，區内配套設施———石化田新村50棟别墅點綴其間，環境幽雅、甯靜。可是(shì)從2000年1月起，一(yī / yì ／yí)場激烈的(de)官司卻在(zài)這(zhè)裏拉開了(le／liǎo)帷幕。

　　入住新房兩年多

　　業主訴請要(yào / yāo)退房

　　這(zhè)場官司的(de)原告是(shì)田新村的(de)兩位業主，他(tā)們把深圳石化工業集團股份有限公司（下稱石化工業集團）告到(dào)了(le／liǎo)法院，訴請與被告解除房屋買賣合同、由石化工業集團償付延遲交樓的(de)違約金、賠償其它經濟損失。

　　原告訴稱：1998年11月，與被告簽訂了(le／liǎo)《深圳市房地(dì / de)産買賣合同》，按“五成按揭”的(de)方式購買由被告開發的(de)石化田新村第15幢201房和(hé / huò)第10幢401房。

　　合同簽訂後，原告依約實際履行，但在(zài)正式入住所購房屋後，才發現被告所交付的(de)房屋存在(zài)着嚴重的(de)質量問題：牆堤、樓頂到(dào)處裂縫、滲水，緻使整個(gè)房屋的(de)牆體發黑、發黴，牆體、樓頂塗料整塊脫落。由于(yú)屋内滲水，房屋的(de)裝飾遭受到(dào)毀滅性損害，現狀慘不(bù)忍睹。

　　尤令原告無法接受的(de)是(shì)，被告在(zài)交付樓宇時(shí)，根本就(jiù)沒有取得合同約定的(de)、建設主管部門頒發的(de)《竣工驗收證》，直到(dào)現在(zài)亦未合法通過竣工驗收。

　　此外，被告在(zài)該樓宇預售時(shí)向原告等廣大(dà)住戶所宣傳、承諾的(de)小區配套設施幾乎沒有，生活用水、用電得不(bù)到(dào)保障，且整個(gè)小區存在(zài)着嚴重的(de)安全隐患。

　　原告認爲(wéi / wèi)，被告的(de)行爲(wéi / wèi)違背了(le／liǎo)《深圳經濟特區房地(dì / de)産轉讓條例》的(de)規定，違背了(le／liǎo)合同的(de)“誠實信用”原則，損害了(le／liǎo)原告的(de)合法權益。

　　未辦手續有原因

　　被告反訴索欠款

　　面對原告的(de)指控，深圳石化集團的(de)潘翔律師寫下答辯狀，對原告提起要(yào / yāo)求一(yī / yì ／yí)一(yī / yì ／yí)反駁：

　　一(yī / yì ／yí)、按照龍崗區政府的(de)相關規定，田新村商品房是(shì)按曆史遺留問題處理的(de)房産，是(shì)按無法竣工驗收工程項目的(de)驗收程序辦理的(de)工程。原告入住時(shí)，該房沒有竣工驗收手續，責任不(bù)在(zài)石化公司。

　　二、原告在(zài)實際使用房屋二年後，訴請解除購房合同，有違民法上(shàng)公平、等價有償、誠實信用原則。且田新村尚未辦完竣工驗收手續，對原告實際使用該房屋沒有任何影響，其稱我方延期交樓沒有事實依據。

　　三、小區樓房質量安全可靠，商場、遊泳池、美容美發店、網球場、籃球場、水、電等配套設施一(yī / yì ／yí)應俱全，綠樹成蔭，環境幽雅，且由石化物業管理公司的(de)民兵提供24小時(shí)的(de)保安服務。

　　四、原告仍欠購樓款人(rén)民币38000元未付，違約在(zài)先，被告可以(yǐ)不(bù)交付房屋來(lái)行使合同的(de)先履行抗辯權。被告請求法院駁回原告的(de)訴訟請求。鑒于(yú)原告延期付款的(de)事實，被告石化集團提出(chū)反訴，請求法院判令原告償付仍欠的(de)購房款38000元及延期付款違約金。

　　作爲(wéi / wèi)左證，潘翔律師向法庭提交了(le／liǎo)開庭前收集的(de)證據以(yǐ)支持答辯的(de)觀點，包括《石化集團田工業區規劃及土地(dì / de)問題協調會會議紀要(yào / yāo)》、《土地(dì / de)使用權出(chū)讓合同》、《建設工程規劃許可證》、《房地(dì / de)産預售許可證》和(hé / huò)補辦的(de)《建設工程施工許可證》等。

　　何以(yǐ)在(zài)房屋使用了(le／liǎo)近兩年之(zhī)後，原告才訴請退房呢？石化集團還認爲(wéi / wèi)，原告是(shì)看好在(zài)田新村對面的(de)萬科四季花城，所以(yǐ)找借口退房，轉而(ér)購買四季花城的(de)房子(zǐ)。另有人(rén)透露，田新村有數十戶業主都支持與關注這(zhè)兩名原告的(de)訴訟，一(yī / yì ／yí)旦這(zhè)兩戶業主獲勝，他(tā)們也(yě)打算起訴退房，轉而(ér)購買四季花城的(de)房子(zǐ)。 

　　有效合同不(bù)能撤

　　原告需付違約金

　　雙方當事人(rén)似乎都很理直氣壯，到(dào)底誰言過其實、誰言是(shì)虛，哪方更站得住腳呢？法庭開始了(le／liǎo)深入細緻的(de)調查。

　　據查，按原、被告約定，被告應于(yú)1998年10月31日将合同規定之(zhī)驗收合格的(de)房地(dì / de)産交付原告使用。原告分别于(yú)1998年12月、1999年1月入夥所購的(de)兩套房屋，當時(shí)确有20％的(de)房款未付。

　　1999年1月20日，原、被告又簽訂了(le／liǎo)《協議書》，約定未付的(de)20％房款人(rén)民币38000元自簽訂協議之(zhī)日起一(yī / yì ／yí)年内付清，但原告未付。

　　另查，石化田新村是(shì)布吉鎮田村1994年建設而(ér)後轉讓給被告的(de)住宅小區，龍崗區政府同意其按曆史遺留問題作商品房用地(dì / de)處理，因該工程施工未報質監站監督，根據有關規定，應按無法竣工驗收工程辦理竣工驗收手續。

　　2000年8月23日，深圳市龍崗區建設局施工管理科在(zài)深圳石化田新村《曆史遺留房産補辦竣工驗收備案表》上(shàng)簽章，同意備案。龍崗區建設局解釋，建設工程竣工驗收備案手續完成後，可以(yǐ)交付使用。

　　法院還召集雙方當事人(rén)到(dào)現場勘查确認原告所購兩房的(de)質量，發現存在(zài)一(yī / yì ／yí)兩處牆面黴變、牆漆脫落、滲水等問題。

　　根據雙方當事人(rén)的(de)主張和(hé / huò)調查實情，法庭認爲(wéi / wèi)，原、被告之(zhī)間簽訂的(de)《深圳市房地(dì / de)産買賣合同》屬雙方真實意思表示，内容合法，依法應确認有效。因合同約定的(de)交房時(shí)間爲(wéi / wèi)1998年10月31日，先于(yú)合同簽訂的(de)時(shí)間，故可以(yǐ)認定合同簽訂後被告即有義務将房屋交付原告。被告于(yú)1998年12月、1999年1月交付，且當時(shí)房屋尚未通過竣工驗收，被告的(de)交付行爲(wéi / wèi)違反了(le／liǎo)合同的(de)約定，被告對此應承擔違約責任，應支付延期交房違約金自1998年11月10日計至同年12月31日。被告交付的(de)房屋已于(yú)訴訟期間内通過了(le／liǎo)竣工驗收，況且原告亦接受并入住了(le／liǎo)所購房屋，原告請求解除與被告簽訂的(de)房屋買賣合同、被告退還購房款的(de)理由不(bù)成立。

　　原告請求被告賠償的(de)其它經濟損失，即裝修費、按揭保險費及公證費，是(shì)原告簽訂、履行合同而(ér)支出(chū)的(de)費用，在(zài)合同得以(yǐ)繼續履行的(de)前提下，不(bù)能視爲(wéi / wèi)經濟損失而(ér)由售房方予以(yǐ)賠償。原告房屋存在(zài)的(de)質量問題，應由被告予以(yǐ)維修解決。原、被告于(yú)1999年1月20日簽訂的(de)《協議書》，當屬購房合同的(de)組成部分，除原告要(yào / yāo)交付未按協議規定，即2000年1月19日前付清剩餘房款38000元外，還應依約按欠付額每日萬分之(zhī)五支付延期付款違約金。被告反訴理由成立，法院予以(yǐ)支持。按照上(shàng)述意見并依照《民法通則》的(de)有關規定，法院作了(le／liǎo)相應判決。

　　官司打完了(le／liǎo)，結果是(shì)債權債務沖抵後，原告應支付被告約六萬元人(rén)民币的(de)房款和(hé / huò)違約金，被告要(yào / yāo)對原告所購房屋的(de)瑕疵處進行維修。

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