原來(lái)的(de)布吉農批市場顯得擁擠、陳舊（資料圖片）。深圳商報記者 廖萬育 攝

布吉農批市場作爲(wéi / wèi)全市最大(dà)的(de)“菜籃子(zǐ)”，其搬遷工作備受社會各界關注。這(zhè)一(yī / yì ／yí)超大(dà)型市場肩負着深港兩地(dì / de)“菜籃子(zǐ)”供應的(de)重任，直接關乎兩地(dì / de)居民“平價菜”是(shì)否有保障的(de)重要(yào / yāo)民生問題。據悉，今年2月22日，市規土委、市經貿信委和(hé / huò)羅湖區政府《關于(yú)布吉農産品中心批發市場搬遷的(de)公告》發布後，市場整體搬遷一(yī / yì ／yí)直在(zài)有條不(bù)紊進行中。但由于(yú)搬遷行爲(wéi / wèi)本身不(bù)可避免地(dì / de)觸及到(dào)各方利益，少數商戶對搬遷工作還心存疑慮，對搬遷過程中所涉及的(de)法律法規也(yě)缺乏足夠的(de)了(le／liǎo)解，甚至誤讀了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)些司法解釋的(de)本意。爲(wéi / wèi)此，記者昨天就(jiù)市場搬遷的(de)部分熱點法律問題采訪了(le／liǎo)法律、法學界有關人(rén)士。

問題1 深圳市三個(gè)政府部門是(shì)否有權發布《公告》？

廣東星辰律師事務所合夥人(rén)王立律師：發布《公告》的(de)三個(gè)政府部門分别是(shì)履行深圳市土地(dì / de)規劃和(hé / huò)管理職能的(de)部門、深圳市經濟貿易管理部門和(hé / huò)布吉市場所在(zài)地(dì / de)的(de)區人(rén)民政府，三個(gè)政府部門發布《公告》是(shì)履行其法定職責的(de)行爲(wéi / wèi)。

問題2 租賃合同到(dào)期後，出(chū)租方不(bù)再續租是(shì)否合法？出(chū)租方是(shì)否有權要(yào / yāo)求商戶搬離市場？是(shì)否有務必安置到(dào)期租賃商戶的(de)責任？

深圳大(dà)學法學院院長黃亞英：因該市場整體搬遷，即不(bù)存在(zài)優先承租權一(yī / yì ／yí)說(shuō)，出(chū)租方要(yào / yāo)求商戶搬離市場是(shì)合法行爲(wéi / wèi)。《合同法》第三條規定“合同當事人(rén)的(de)法律地(dì / de)位平等，一(yī / yì ／yí)方不(bù)得将自己的(de)意志強加給另一(yī / yì ／yí)方。”合同雙方應該遵循契約精神，嚴格按照攤位租賃合同執行。

廣東中安律師事務所潘翔律師：租賃合同期滿後，出(chū)租人(rén)有權自主決定是(shì)否繼續出(chū)租。如果出(chū)租人(rén)決定不(bù)續租的(de)，出(chū)租人(rén)、承租人(rén)在(zài)租賃合同項下的(de)權利義務即終止，根據《合同法》第235條的(de)規定，出(chū)租人(rén)有權要(yào / yāo)求承租人(rén)及時(shí)搬離市場，出(chū)租人(rén)不(bù)承擔安置到(dào)期租賃商戶的(de)責任。

問題3 近期最高人(rén)民法院出(chū)台的(de)“明顯不(bù)符合公平補償原則，不(bù)準強行征收”的(de)規定是(shì)否适用布吉農批市場的(de)搬遷？商戶是(shì)否有權據此向人(rén)民法院請求不(bù)準搬遷？

廣東中安律師事務所潘翔律師和(hé / huò)深圳大(dà)學法學院院長黃亞英：正如最高人(rén)民法院發布的(de)《關于(yú)辦理申請人(rén)民法院強制執行國(guó)有土地(dì / de)上(shàng)房屋征收補償決定案件若幹問題的(de)規定》所述，該《規定》适用于(yú)“市、縣級人(rén)民政府申請人(rén)民法院強制執行國(guó)有土地(dì / de)上(shàng)房屋征收補償決定”的(de)案件，指向的(de)對象是(shì)國(guó)有土地(dì / de)上(shàng)的(de)房屋征收。目前布吉市場的(de)搬遷糾紛屬于(yú)出(chū)租人(rén)和(hé / huò)承租人(rén)之(zhī)間的(de)商鋪租賃合同糾紛，不(bù)适用該《規定》。

問題4 商戶是(shì)否可以(yǐ)在(zài)律師或法律從業人(rén)員的(de)指導下維護權益？律師或法律從業人(rén)員是(shì)否可以(yǐ)招攬委托、收取費用？商戶應注意什麽？

廣東星辰律師事務所合夥人(rén)王立律師：商戶如果認爲(wéi / wèi)權益受到(dào)侵害，可以(yǐ)委托律師提供法律服務。律師可以(yǐ)根據《律師服務收費管理辦法》收取相應費用，如委托公民代理的(de)，則代理人(rén)不(bù)得收取費用（委托人(rén)也(yě)無須繳納費用）。另外，《律師法》第十三條規定“沒有取得律師執業證書的(de)人(rén)員，不(bù)得以(yǐ)律師名義從事法律服務業務；除法律另有規定外，不(bù)得從事訴訟代理或者辯護業務”。但是(shì)，社會上(shàng)出(chū)現一(yī / yì ／yí)些沒有取得律師執業證書的(de)人(rén)，打着“公民代理”旗号以(yǐ)公民身份或者以(yǐ)其他(tā)手段冒充律師爲(wéi / wèi)當事人(rén)代理訴訟和(hé / huò)非訴訟服務、從中牟利，俗稱爲(wéi / wèi)“黑律師”，屬于(yú)深圳市司法局整頓和(hé / huò)規範法律服務市場秩序活動的(de)打擊對象。因此，建議商戶委托正規律師維權，商戶應與律師事務所簽訂合同（不(bù)是(shì)與律師簽訂合同），根據《律師服務收費管理辦法》約定好律師費，向律師事務所支付律師費，并由律師事務所開具正規發票等。

問題5 在(zài)布吉市場範圍内，租賃期已經逾期的(de)商戶，包括長租到(dào)期和(hé / huò)短租到(dào)期商戶，是(shì)否與租賃未到(dào)期的(de)商戶享有同樣的(de)權利？

廣東中安律師事務所潘翔律師：根據《合同法》第236條的(de)規定，租賃期間屆滿，承租人(rén)繼續使用租賃物，出(chū)租人(rén)沒有提出(chū)異議的(de)，原租賃合同繼續有效，但租賃期限爲(wéi / wèi)不(bù)定期。根據《合同法》第230條的(de)規定，對不(bù)定期租賃，當事人(rén)可以(yǐ)随時(shí)解除合同，但出(chū)租人(rén)解除合同應當在(zài)合理期限之(zhī)前通知承租人(rén)。

故對于(yú)租賃期滿尚在(zài)使用租賃商鋪的(de)商戶，其享有的(de)租賃合同的(de)權利和(hé / huò)租賃未到(dào)期的(de)商戶是(shì)不(bù)一(yī / yì ／yí)樣的(de)。租賃期逾期的(de)商戶與未到(dào)期的(de)商戶屬于(yú)兩種不(bù)同的(de)法律狀态。逾期的(de)商戶沒有合法依據繼續使用鋪位。出(chū)租方要(yào / yāo)求租賃未到(dào)期的(de)商戶搬遷，如租賃期限在(zài)有效範圍内的(de)，則出(chū)租方需承擔違約責任。而(ér)租賃期已經逾期的(de)商戶，由于(yú)合同權利義務已終止，商戶無權要(yào / yāo)求出(chū)租方承擔違約責任。

問題6 布吉市場商戶在(zài)平湖海吉星市場簽訂租賃協議時(shí)，海吉星市場要(yào / yāo)求商戶承諾在(zài)規定時(shí)間内結束在(zài)布吉市場的(de)經營，否則不(bù)能獲得租賃鋪位，這(zhè)種規定是(shì)否合理？是(shì)否違法？

廣東星辰律師事務所合夥人(rén)王立律師：政府已決定對布吉農批市場進行整體搬遷和(hé / huò)關閉，平湖海吉星市場支持政府決定，花費大(dà)量人(rén)力、物力、财力爲(wéi / wèi)接納原布吉市場的(de)商戶作了(le／liǎo)專門的(de)安排，因此，根據《合同法》締約自由原則，隻要(yào / yāo)不(bù)是(shì)違反禁止性規範或者采用脅迫手段訂立的(de)顯失公平的(de)條款，都是(shì)有效的(de)。海吉星市場要(yào / yāo)求商戶承諾在(zài)規定時(shí)間内結束在(zài)布吉市場的(de)經營、遵守《公告》，沒有違反法律規定。

問題7 有商戶搬遷離開布吉市場後，出(chū)租方是(shì)否可以(yǐ)關閉搬空區域的(de)鋪位？

廣東華商律師事務所合夥人(rén)谌秋林律師：出(chū)租人(rén)作爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産權利人(rén)，對布吉市場有直接支配和(hé / huò)排他(tā)的(de)權利，在(zài)現有仍在(zài)經營鋪位能正常通行的(de)情況下，可以(yǐ)自主決定是(shì)否關閉市場内搬空區域的(de)道(dào)路與鋪位。

問題8 出(chū)租方對一(yī / yì ／yí)次性支付的(de)貨币補償數額，不(bù)是(shì)本金累加，而(ér)是(shì)采取社會平均折現率進行折算，這(zhè)樣是(shì)否不(bù)合法、不(bù)公平？

廣東華商律師事務所合夥人(rén)谌秋林律師：據了(le／liǎo)解，本次補償标準是(shì)依據租金标準确定的(de)，其中有采取一(yī / yì ／yí)次性支付補償的(de)方式。衆所周知，資金是(shì)有時(shí)間價值的(de)，今天的(de)100元與一(yī / yì ／yí)年後、十年後的(de)100元的(de)實際價值是(shì)不(bù)同的(de)，對遠期租金采取即時(shí)一(yī / yì ／yí)次性支付的(de)方法時(shí)，根據公平原則，可以(yǐ)按一(yī / yì ／yí)定的(de)折現率折算，而(ér)不(bù)是(shì)将全部本金累加，這(zhè)是(shì)合理合法的(de)；至于(yú)社會平均折現率的(de)大(dà)小，應根據市場利率确定，一(yī / yì ／yí)般要(yào / yāo)大(dà)于(yú)目前的(de)一(yī / yì ／yí)年期銀行貸款利率。

問題9 很多布吉市場商戶置換時(shí)要(yào / yāo)求未來(lái)升級改造後的(de)商鋪的(de)實用率按現在(zài)商鋪的(de)實用率進行置換，是(shì)否合理？

廣東中安律師事務所潘翔律師：未來(lái)升級改造後的(de)商鋪實用率目前無法确定，要(yào / yāo)求按現在(zài)商鋪的(de)實用率進行置換不(bù)合理。公平置換的(de)原則是(shì)按照建築面積的(de)一(yī / yì ／yí)定比例置換。