2018年7月16日。位于(yú)深圳市福田中心區的(de)深圳高爾夫俱樂部，其四周早已被住宅和(hé / huò)商業大(dà)廈包圍。

    當年深高球場800萬港币辦金卡會員的(de)廣告。

    2006年深高别墅業主再次申報辦理房産證被拒，産權登記中心登報說(shuō)明原因。

    南都調查

    深圳高爾夫俱樂部1.4平方公裏用地(dì / de)早于(yú)3年前就(jiù)已到(dào)期，至今卻未能收歸國(guó)有。這(zhè)塊地(dì / de)上(shàng)，除了(le／liǎo)球場，還有約70棟别墅，據規土部門介紹均未取得房産證明。南都7月12-13日連續報道(dào)有關部門的(de)收地(dì / de)進展，深圳高爾夫球場别墅區的(de)住戶坐不(bù)住了(le／liǎo)。近日，他(tā)們向南都反映，20多年前他(tā)們花了(le／liǎo)800萬- 1000萬港元買了(le／liǎo)房，十多年來(lái)一(yī / yì ／yí)直爲(wéi / wèi)辦合法産權而(ér)奔波，按政府文件，他(tā)們有條件申請辦理的(de)。目前，住戶們已向法院提起訴訟，希望通過法律途徑拿到(dào)房産證和(hé / huò)土地(dì / de)證。清算組稱文件是(shì)否适用有待司法裁決。

    ●住戶

    真金白銀買的(de)房

    爲(wéi / wèi)辦産權奔走十多年

    在(zài)深高球場的(de)會所裏，南都記者見到(dào)了(le／liǎo)别墅的(de)部分住戶代表。住戶代表王先生帶了(le／liǎo)厚厚一(yī / yì ／yí)疊資料來(lái)，他(tā)告訴南都記者，十多年來(lái)他(tā)一(yī / yì ／yí)直爲(wéi / wèi)辦産權而(ér)奔走，但是(shì)外界一(yī / yì ／yí)直流傳拆房收地(dì / de)的(de)消息，讓他(tā)很氣憤：“我們都是(shì)真金白銀買的(de)，憑什麽說(shuō)拆就(jiù)拆呢？我奮鬥了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)輩子(zǐ)才買了(le／liǎo)這(zhè)個(gè)别墅，現在(zài)退休了(le／liǎo)就(jiù)想住好一(yī / yì ／yí)點。我哪也(yě)不(bù)想去，就(jiù)想住在(zài)這(zhè)裏。”

    王先生稱，在(zài)1995年-1997年間，深高曾經打過廣告稱，隻要(yào / yāo)辦深高球場的(de)金卡會員就(jiù)可獲配套别墅一(yī / yì ／yí)套。他(tā)和(hé / huò)其餘69棟别墅的(de)住戶一(yī / yì ／yí)樣，就(jiù)是(shì)被廣告吸引，從而(ér)花上(shàng)好幾百萬甚至上(shàng)千萬元買了(le／liǎo)房。那之(zhī)後，王先生就(jiù)一(yī / yì ／yí)直爲(wéi / wèi)辦理産權而(ér)奔走，搜集證據和(hé / huò)相關條例，向有關部門提出(chū)申請，這(zhè)十多年他(tā)們沒等到(dào)房産證，卻等來(lái)收地(dì / de)的(de)消息。今年7月初，媒體報道(dào)，市規劃國(guó)土委透露深圳高爾夫俱樂部球場用地(dì / de)使用權将被無償收回，地(dì / de)上(shàng)建築物、構築物将給予适當補償，未來(lái)這(zhè)塊土地(dì / de)将納入香蜜湖片區規劃。

    ●94号公文

    住戶：是(shì)辦産權的(de)依據

    清算組：這(zhè)個(gè)有待裁決

    在(zài)王先生爲(wéi / wèi)代表的(de)深高别墅住戶看來(lái)，他(tā)們強烈希望保留這(zhè)片土地(dì / de)現在(zài)的(de)原貌，主要(yào / yāo)有兩方面原因，他(tā)們認爲(wéi / wèi)，一(yī / yì ／yí)方面是(shì)公文依據，另一(yī / yì ／yí)方面是(shì)情懷依據。

    據住戶介紹，深圳市政府曾在(zài)2001年下發94号公文，即《印發關于(yú)加強土地(dì / de)市場化管理進一(yī / yì ／yí)步搞活和(hé / huò)規範房地(dì / de)産市場的(de)決定的(de)通知》，其中第七條稱：“爲(wéi / wèi)推進土地(dì / de)全面市場化，原行政劃撥土地(dì / de)、曆史用地(dì / de)、協議出(chū)讓土地(dì / de)上(shàng)建成并竣工驗收的(de)單位和(hé / huò)個(gè)人(rén)的(de)不(bù)能進入市場的(de)房地(dì / de)産，應補交市場地(dì / de)價。”

    王先生說(shuō)，他(tā)們的(de)理解是(shì)，當時(shí)隻要(yào / yāo)補齊相關手續和(hé / huò)地(dì / de)價，深高别墅就(jiù)能獲得兩證。南都記者了(le／liǎo)解到(dào)，目前深高别墅住戶們已向司法機關提起了(le／liǎo)訴訟，要(yào / yāo)求把别墅區裏的(de)房屋按94号公文來(lái)處理。

    而(ér)對于(yú)外界一(yī / yì ／yí)邊倒希望深高用地(dì / de)早日收回改造的(de)聲音，王先生提出(chū)了(le／liǎo)自己的(de)抗議：“大(dà)家爲(wéi / wèi)什麽不(bù)從保留這(zhè)片用地(dì / de)的(de)角度考慮一(yī / yì ／yí)下呢，深高是(shì)深圳的(de)曆史産物，也(yě)是(shì)改革開放的(de)見證，大(dà)家爲(wéi / wèi)什麽不(bù)能呼籲保留球場和(hé / huò)别墅區呢？周邊已經有那麽多高樓了(le／liǎo)，爲(wéi / wèi)什麽還要(yào / yāo)再動這(zhè)片地(dì / de)？”

    住戶們認爲(wéi / wèi)，雖然這(zhè)片土地(dì / de)已經到(dào)期，但不(bù)應該說(shuō)拆就(jiù)拆，他(tā)們對拆遷補償沒有興趣，隻想保留房産。

    王先生說(shuō)，他(tā)們向司法機關提起訴訟，希望按照94号文件所說(shuō)補齊手續，把現在(zài)所住的(de)房産補齊兩證，同時(shí)，也(yě)建議政府把這(zhè)片高爾夫球場改成公共球場，向市民開放。

    對深高别墅住戶的(de)主張，深高清算組人(rén)士有不(bù)同看法。“金卡會員們(即别墅住戶)有他(tā)們的(de)主張，但是(shì)我們認爲(wéi / wèi)，對94号公文的(de)理解存在(zài)争議，需要(yào / yāo)等待司法機關來(lái)裁決。”

    而(ér)從另一(yī / yì ／yí)個(gè)層面上(shàng)來(lái)說(shuō)，當年“辦卡贈别墅”，深高作爲(wéi / wèi)賣家是(shì)否有這(zhè)個(gè)“贈”的(de)權利？首先這(zhè)塊地(dì / de)當年屬于(yú)行政劃撥用地(dì / de)，建的(de)是(shì)高爾夫球場，規土部門一(yī / yì ／yí)直認定的(de)是(shì)，深高别墅區屬于(yú)“配套的(de)建、構築物”。

    另外，知情人(rén)士告訴記者，現在(zài)國(guó)内外很多高爾夫球場也(yě)會有配套會所和(hé / huò)别墅，在(zài)會員打球晚了(le／liǎo)或不(bù)想當天回家時(shí)，可以(yǐ)在(zài)會所或别墅住上(shàng)一(yī / yì ／yí)晚，性質上(shàng)更像是(shì)旅館。但以(yǐ)深高爲(wéi / wèi)代表的(de)高爾夫球場卻在(zài)當年打了(le／liǎo)個(gè)“擦邊球”，把會所性質的(de)别墅，作爲(wéi / wèi)金卡會員的(de)福利“贈予”住戶，這(zhè)在(zài)法律上(shàng)怎麽理清，是(shì)個(gè)問題。

    4大(dà)焦點

    一(yī / yì ／yí)旦進入了(le／liǎo)司法程序，那麽就(jiù)有四大(dà)焦點問題需要(yào / yāo)被厘清。分别是(shì)：當年800萬-1000萬港元買的(de)，究竟是(shì)深高球場會員卡還是(shì)别墅？94号文件到(dào)底有沒有法律效力？一(yī / yì ／yí)共是(shì)72棟别墅還是(shì)70棟别墅？爲(wéi / wèi)什麽不(bù)能把球場和(hé / huò)别墅割開分批回收規劃？

    針對這(zhè)四大(dà)焦點問題，一(yī / yì ／yí)場官司即将展開。

    1 當年花800萬港元買的(de)是(shì)房還是(shì)卡？

    别墅住戶們說(shuō)，他(tā)們最委屈的(de)地(dì / de)方，是(shì)花錢買房，現在(zài)要(yào / yāo)拆也(yě)不(bù)問他(tā)們的(de)意見。而(ér)對于(yú)住戶們“買别墅”的(de)說(shuō)法，深高和(hé / huò)規土部門認爲(wéi / wèi)，按照文件認定他(tā)們辦的(de)是(shì)會員卡，辦卡附贈别墅使用權，強調住戶們對于(yú)别墅隻有使用權。

    那麽，上(shàng)世紀90年代，住戶們到(dào)底買的(de)是(shì)房還是(shì)卡呢？

    按照王先生的(de)說(shuō)法，深高别墅在(zài)1995-1997年間陸續建成，面積基本在(zài)370平方米左右，大(dà)部分業主都是(shì)在(zài)這(zhè)期間買的(de)别墅。他(tā)當時(shí)通過一(yī / yì ／yí)定渠道(dào)了(le／liǎo)解到(dào)，深高球場有别墅出(chū)售，在(zài)他(tā)看來(lái)，這(zhè)是(shì)對社會公開銷售。受訪的(de)幾位金卡會員都表示，自己本來(lái)不(bù)是(shì)會員，是(shì)買了(le／liǎo)别墅才成爲(wéi / wèi)金卡會員。當時(shí)普通會員卡費用爲(wéi / wèi)60萬港元，金卡會員門檻在(zài)800萬-1000萬港元以(yǐ)上(shàng)。

    以(yǐ)王先生爲(wéi / wèi)例，他(tā)在(zài)1997年花了(le／liǎo)800萬港元在(zài)深高别墅區裏買了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)套房，當年折合成人(rén)民币高達千萬元，墅面積在(zài)370平方米，均價大(dà)概是(shì)2萬元/平方米“當時(shí)香蜜湖周邊的(de)房價才幾千元。”

    在(zài)王先生看來(lái)，大(dà)部分買下别墅的(de)金卡會員是(shì)出(chū)于(yú)想買房來(lái)住。他(tā)給南都記者展示了(le／liǎo)兩份資料，一(yī / yì ／yí)份是(shì)當年深高辦卡送别墅的(de)廣告，而(ér)另一(yī / yì ／yí)份則是(shì)入會協議。在(zài)這(zhè)份入會協議中寫道(dào)，王先生交的(de)800萬港元中，其中70%是(shì)入會費，30%是(shì)保證金，金卡會員獲得一(yī / yì ／yí)棟别墅的(de)使用權，金卡會員可繼承可轉讓，别墅不(bù)可用作商業用途。

    律師說(shuō)

    當年冒風險買房有後果

    南都記者咨詢了(le／liǎo)數位律師，在(zài)一(yī / yì ／yí)位受訪律師看來(lái)，20多年前，深圳的(de)房地(dì / de)産市場政策還不(bù)完善，買下别墅可能是(shì)想冒着一(yī / yì ／yí)定風險獲得産權，這(zhè)是(shì)可以(yǐ)理解的(de)。不(bù)過，如果是(shì)她本人(rén)，在(zài)已經了(le／liǎo)解到(dào)土地(dì / de)是(shì)行政劃撥土地(dì / de)、别墅是(shì)無産權房的(de)前提下，她是(shì)絕對不(bù)會考慮買的(de)，因爲(wéi / wèi)這(zhè)其中包含了(le／liǎo)風險。雖然業主表示“當時(shí)不(bù)知道(dào)”是(shì)行政劃撥土地(dì / de)，但這(zhè)是(shì)不(bù)合理的(de)，作爲(wéi / wèi)成年人(rén)，法律上(shàng)有一(yī / yì ／yí)個(gè)詞叫“應當知道(dào)”，買房的(de)時(shí)候知不(bù)知道(dào)土地(dì / de)性質和(hé / huò)房子(zǐ)産權性質、有沒有房地(dì / de)産證是(shì)兩個(gè)關鍵問題，其實法理上(shàng)這(zhè)件事很明晰。

    廣東中安律師事務所律師潘翔的(de)看法類似，“買房還是(shì)買卡”這(zhè)個(gè)問題關鍵看土地(dì / de)性質、土地(dì / de)用途、合同性質，合同性質包括買賣房子(zǐ)還是(shì)會員卡、消費時(shí)間、買賣的(de)是(shì)否爲(wéi / wèi)使用權和(hé / huò)是(shì)否進行不(bù)動産出(chū)賣。如果處理産權是(shì)無效的(de)，作爲(wéi / wèi)行政劃撥地(dì / de)，土地(dì / de)上(shàng)的(de)房子(zǐ)不(bù)允許轉讓，房子(zǐ)無法落戶，深高方面要(yào / yāo)承擔違約責任，買房人(rén)所能伸張的(de)訴求隻在(zài)這(zhè)方面有效。

    2 94号文件到(dào)底是(shì)什麽？深高别墅适用嗎？

    2001年，深圳市政府發布了(le／liǎo)《關于(yú)加強土地(dì / de)市場化管理進一(yī / yì ／yí)步搞活和(hé / huò)規範房地(dì / de)産市場的(de)決定》(深府〔2001〕94号，下簡稱94号文)，其中有關“補交市場地(dì / de)價，登記發證”的(de)條款被金卡會員們視爲(wéi / wèi)支持自己“補證”主張最有力的(de)政策依據。

    2003年，部分深高金卡會員依據94号文向深圳市規土福田分局申請補地(dì / de)價，遭到(dào)退文，理由是(shì)地(dì / de)塊要(yào / yāo)發生紅線調整。

    2006年9月10日，金卡會員和(hé / huò)深高簽訂房地(dì / de)産買賣合同，約定将會員當年所交會費和(hé / huò)入會保證金轉爲(wéi / wèi)購房款。“按照94号文件重新簽了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)下，以(yǐ)爲(wéi / wèi)能從使用權變爲(wéi / wèi)所有權。”王先生回憶。2006年10月，這(zhè)批金卡會員又向深圳市房地(dì / de)産權登記中心申報了(le／liǎo)獲得房産證的(de)事宜，并再次收到(dào)退文，稱深高别墅存在(zài)超建問題。王先生質疑：“我的(de)房子(zǐ)一(yī / yì ／yí)平米都沒有超建，爲(wéi / wèi)什麽不(bù)給辦？”

    随着土地(dì / de)回收期越來(lái)越近，在(zài)此期間，沙河高爾夫别墅在(zài)補交地(dì / de)價款後獲得進入市場的(de)許可。2009年，7名深高金卡會員将意見反饋給了(le／liǎo)深圳市政府法律顧問室，認爲(wéi / wèi)該地(dì / de)塊屬于(yú)行政劃撥的(de)性質，同樣符合94号文件的(de)要(yào / yāo)求。南都記者在(zài)收到(dào)的(de)回函中看到(dào)，兩塊用地(dì / de)都是(shì)不(bù)允許“轉讓”和(hé / huò)進行“房地(dì / de)産經營”，沙河别墅的(de)情況給了(le／liǎo)深高别墅一(yī / yì ／yí)個(gè)參考，而(ér)深高的(de)情況也(yě)屬于(yú)94号所允許的(de)補交地(dì / de)價、完善手續并辦理房産證的(de)範圍。

    律師說(shuō)

    政府收回地(dì / de)塊也(yě)要(yào / yāo)給予賠償

    深圳市政協委員許宜群，對于(yú)深高的(de)案子(zǐ)并不(bù)陌生。他(tā)既是(shì)深圳仲裁委員會民商事調解中心調解員也(yě)是(shì)律師，針對業主主張的(de)依據94号文件獲得産權。

    “不(bù)給他(tā)辦是(shì)因爲(wéi / wèi)整體審查了(le／liǎo)該片區的(de)法定圖則和(hé / huò)規劃，這(zhè)70棟别墅并不(bù)屬于(yú)曆史遺留問題和(hé / huò)可以(yǐ)申辦房産的(de)情況。”許宜群認爲(wéi / wèi)，深高地(dì / de)塊本身屬于(yú)行政劃撥用地(dì / de)，而(ér)别墅屬于(yú)高爾夫球場的(de)配套建築，地(dì / de)塊分宗申報的(de)可能性不(bù)大(dà)，“這(zhè)塊地(dì / de)法定則是(shì)做球場，如果單獨申報會影響整體規劃，也(yě)不(bù)符合國(guó)土辦證的(de)需求”。

    但是(shì)即便該房産無法獲得産權證，也(yě)不(bù)代表深高别墅的(de)房産價值不(bù)需要(yào / yāo)給予補償。許宜群表示，即便超過了(le／liǎo)使用期限，政府想要(yào / yāo)收回這(zhè)塊地(dì / de)也(yě)肯定要(yào / yāo)賠償，隻是(shì)賠多賠少的(de)問題。“而(ér)至于(yú)業主想要(yào / yāo)房産證的(de)目的(de)是(shì)在(zài)于(yú)賠償最大(dà)化，如果能有房産證，那他(tā)就(jiù)能獲得更高額的(de)賠償。”

    3 到(dào)底是(shì)70棟别墅還是(shì)72棟别墅？

    深高裏面究竟有多少棟别墅呢？根據規土部門發給市政協的(de)答複函，清楚寫明是(shì)70棟别墅，而(ér)别墅住戶們卻表示，實際上(shàng)是(shì)72棟别墅。

    王先生表示，别墅區裏其實是(shì)72棟，但并非同一(yī / yì ／yí)時(shí)間建成。“1995年，深高提出(chū)要(yào / yāo)建别墅的(de)報告，最後獲批同意建90棟别墅，有政府的(de)批複。”然而(ér)最終隻建成了(le／liǎo)72棟。王先生介紹，因爲(wéi / wèi)香港回歸時(shí)要(yào / yāo)占用深高地(dì / de)塊建五洲賓館，随後政府也(yě)給深高補了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)塊地(dì / de)，“在(zài)深南大(dà)道(dào)的(de)綠化帶上(shàng)外擴了(le／liǎo)30米補償給深高”。

    王先生表示，在(zài)報批這(zhè)批别墅的(de)時(shí)候，其中位于(yú)百合路上(shàng)的(de)兩棟别墅已經存在(zài)了(le／liǎo)，“這(zhè)是(shì)1985年就(jiù)建成的(de)。按照《城市規劃法》的(de)規定，1990年4月1日實施之(zhī)前建成的(de)房子(zǐ)都屬于(yú)合法建築”。

    南都記者就(jiù)此事咨詢了(le／liǎo)有關部門，得到(dào)明确答複是(shì)其中2棟屬于(yú)違建，已經罰沒。而(ér)深圳市規土委福田管理局今年3月書面回複南都記者時(shí)也(yě)曾表示，深圳高爾夫俱樂部球場用地(dì / de)上(shàng)的(de)建築物、構築物均屬于(yú)球場的(de)配套設施。會員别墅70棟均未取得房地(dì / de)産證，另有2棟違法建設的(de)别墅已被福田區相關部門罰沒。

    律師說(shuō)

    “生地(dì / de)”“熟地(dì / de)”賠償額度有天壤之(zhī)别

    廣東東方金源律師事務所律師金焰向南都記者介紹，土地(dì / de)拍賣中，“熟地(dì / de)”指政府出(chū)面解決所有的(de)拆遷問題，“生地(dì / de)”指連同住房一(yī / yì ／yí)起由開發商處理，負責回遷等事宜。受拍得土地(dì / de)後開發成本的(de)影響，土拍市場中，“生地(dì / de)”、“熟地(dì / de)”之(zhī)間有巨大(dà)的(de)經濟差。而(ér)到(dào)底采用“生地(dì / de)”開發還是(shì)“熟地(dì / de)”開發，則是(shì)由政府最終決策。金焰推測，依據目前公布的(de)香蜜湖打造金融街的(de)規劃，深高地(dì / de)塊将很有可能變爲(wéi / wèi)“熟地(dì / de)”後再整體打包。

    “生地(dì / de)”、“熟地(dì / de)”間的(de)經濟差額能有多大(dà)？金焰給南都記者舉了(le／liǎo)個(gè)例子(zǐ)，對于(yú)5萬平方米的(de)違建來(lái)說(shuō)，熟地(dì / de)開發意味着政府基本不(bù)用對其進行賠償，隻需依照建築物、構築物的(de)建築成本進行折舊後予以(yǐ)補償。而(ér)進行生地(dì / de)開發，開發商若按每平方米10萬元的(de)豪宅标準，進行1：1的(de)賠償，所涉賠償款将達50億元。

    4 深高球場和(hé / huò)别墅區能否分開回收？

    在(zài)所有人(rén)将目光集中在(zài)深高别墅區時(shí)，也(yě)有另一(yī / yì ／yí)種聲音指出(chū)，爲(wéi / wèi)什麽不(bù)能先将深高球場用地(dì / de)回收，然後再将深高别墅區回收。按照兩個(gè)批次來(lái)回收更容易推動，而(ér)且不(bù)會被别墅區的(de)去留問題絆住。對此，别墅住戶們就(jiù)一(yī / yì ／yí)緻表示反對。王先生告訴南都記者，當時(shí)他(tā)們“買”别墅時(shí)，就(jiù)是(shì)看中了(le／liǎo)深高球場的(de)好環境。一(yī / yì ／yí)方面是(shì)出(chū)于(yú)對家門口好風景的(de)渴求，另一(yī / yì ／yí)方面主張保留深圳曆史遺迹，住戶們一(yī / yì ／yí)緻反對分批回收。盡管住戶們反對，但南都記者也(yě)從相關部門了(le／liǎo)解到(dào)，分批回收确屬深高問題的(de)處理方案之(zhī)一(yī / yì ／yí)，但還未敲定。

    律師說(shuō)

    一(yī / yì ／yí)般情況下，一(yī / yì ／yí)宗地(dì / de)一(yī / yì ／yí)次性處理

    清算組相關負責律師表示，一(yī / yì ／yí)般情況下對于(yú)同一(yī / yì ／yí)宗土地(dì / de)的(de)處置是(shì)一(yī / yì ／yí)次性處理的(de)，這(zhè)也(yě)是(shì)爲(wéi / wèi)什麽2015年深高土地(dì / de)到(dào)期以(yǐ)後，一(yī / yì ／yí)直沒能回收。現在(zài)，深高别墅住戶們已向司法機關提交了(le／liǎo)訴訟請求，将進入訴訟和(hé / huò)交涉期。另外，根據背景資料顯示，因國(guó)家用地(dì / de)政策趨緊，深高别墅用地(dì / de)進入市場有較大(dà)法律障礙。由此，深圳市政府法律顧問室建議對深高别墅暫不(bù)予辦理房産證。