注：觀念的(de)形成來(lái)自于(yú)已有知識，而(ér)已知的(de)邊緣才是(shì)更爲(wéi / wèi)廣泛的(de)未知空間。或許站在(zài)知識的(de)頂點，所有現在(zài)的(de)科學、知識、觀點都是(shì)愚昧，但人(rén)不(bù)得不(bù)立足于(yú)已知而(ér)生活。本文更大(dà)的(de)現實意義還是(shì)改不(bù)改湊熱鬧買房。但如果因爲(wéi / wèi)現在(zài)的(de)共識就(jiù)是(shì)未來(lái)的(de)謬誤來(lái)做科學的(de)推論，顯然是(shì)絲毫不(bù)嚴謹的(de)。所以(yǐ)對買房蠢蠢欲動的(de)春心們，本文是(shì)讓你再思考五分鍾的(de)警醒。
觀念會随時(shí)間無限延伸而(ér)改變
這(zhè)個(gè)标題不(bù)免有些武斷了(le／liǎo)，難道(dào)所有的(de)觀念都會被打破嗎？鑒于(yú)本文并非一(yī / yì ／yí)篇嚴謹的(de)學術論文，所以(yǐ)，帶一(yī / yì ／yí)點情緒也(yě)無妨，隻是(shì)想強調：世界上(shàng)有很多你認爲(wéi / wèi)是(shì)真理的(de)東西，可能就(jiù)是(shì)謬誤。很多觀念，都會随着時(shí)間的(de)無盡延伸而(ér)改變或被颠覆。
比如，中國(guó)的(de)老祖宗一(yī / yì ／yí)直認爲(wéi / wèi)天體的(de)形成是(shì)靠盤古開天地(dì / de)，從而(ér)幾千年來(lái)大(dà)家一(yī / yì ／yí)直接受“天圓地(dì / de)方”普遍觀念，迄今我們仍稱天爲(wéi / wèi)“蒼穹”。但西方的(de)老祖宗如亞裏士多德在(zài)公元前就(jiù)通過觀察月食中陰影的(de)形狀，發現地(dì / de)球是(shì)圓的(de)，進而(ér)又創建了(le／liǎo)“地(dì / de)球中心說(shuō)”理論。“地(dì / de)心說(shuō)”的(de)觀念，被西方人(rén)作爲(wéi / wèi)真理延續了(le／liǎo)1千年，直至哥白尼發現地(dì / de)球其實是(shì)圍繞着太陽轉的(de)，太陽才是(shì)宇宙的(de)中心。
哥白尼的(de)“日心說(shuō)”颠覆了(le／liǎo)“地(dì / de)心說(shuō)”，也(yě)直接威脅到(dào)西方的(de)神學。不(bù)過，“日心說(shuō)”這(zhè)一(yī / yì ／yí)觀念也(yě)就(jiù)持續了(le／liǎo)幾百年，1918年，美國(guó)的(de)沙普勒根據球狀星團分布研究銀河系結構，發現太陽并不(bù)位于(yú)銀河系的(de)中心位置，于(yú)是(shì)，“太陽才是(shì)宇宙中心“的(de)觀念也(yě)被打破了(le／liǎo)。
上(shàng)面這(zhè)個(gè)案例說(shuō)的(de)是(shì)過去兩千多年來(lái)，由于(yú)科技進步、天體研究的(de)發現，打破或颠覆了(le／liǎo)原先錯誤的(de)觀念，因此，真理也(yě)是(shì)相對的(de)。隻要(yào / yāo)有足夠長的(de)時(shí)間跨度，估計大(dà)部分觀念都要(yào / yāo)被打破。不(bù)說(shuō)遠的(de)，也(yě)不(bù)說(shuō)跨行業的(de)，就(jiù)說(shuō)說(shuō)經濟金融領域裏的(de)很多你認爲(wéi / wèi)正确的(de)觀念吧，也(yě)會随着時(shí)間的(de)推移和(hé / huò)經濟結構的(de)變化而(ér)打破。
短視是(shì)人(rén)類難以(yǐ)克服的(de)缺陷
記得1988年我還在(zài)讀研究生的(de)時(shí)候，外籍英文老師說(shuō)過一(yī / yì ／yí)句“人(rén)民币像衛生紙”的(de)話。的(de)确，當時(shí)很多人(rén)去搶購衛生紙、肥皂、火柴等，如今看來(lái)，真不(bù)知搶購這(zhè)些商品有何用。但當時(shí)大(dà)家都認爲(wéi / wèi)這(zhè)是(shì)明智的(de)選擇，因爲(wéi / wèi)1988年恰逢物價闖關，當年的(de)CPI達到(dào)18%，很多計劃内日用品的(de)價格都将大(dà)幅上(shàng)漲，如茅台價格從計劃價的(de)20元漲至市場價的(de)300多元。搶購計劃價的(de)商品成爲(wéi / wèi)跑赢CPI的(de)唯一(yī / yì ／yí)選擇，商店的(de)貨架上(shàng)商品幾乎被搶空，銀行也(yě)發生了(le／liǎo)排隊提取存款的(de)擠兌現象。
如今，大(dà)家一(yī / yì ／yí)定會對搶購彩電、錄像機、冰箱等家電感到(dào)不(bù)可理喻，因爲(wéi / wèi)這(zhè)些東西不(bù)僅沒有一(yī / yì ／yí)點保值功能，而(ér)且還會随着新款産品的(de)推出(chū)而(ér)跌價。但在(zài)1994年之(zhī)前，買家電保值一(yī / yì ／yí)直被認爲(wéi / wèi)是(shì)理所當然的(de)，尤其是(shì)買進口家電。因爲(wéi / wèi)那個(gè)時(shí)代中國(guó)還處在(zài)短缺經濟時(shí)代，人(rén)民币對内通脹，1994年CPI達到(dào)24%，對外貶值預期也(yě)強烈。而(ér)且，當時(shí)家電的(de)普及率還很低，彩電、冰箱和(hé / huò)洗衣機成爲(wéi / wèi)結婚的(de)新三大(dà)件（舊三大(dà)件是(shì)手表、自行車、縫紉機）。
我1998年在(zài)深圳工作的(de)時(shí)候還買了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)輛日本原産的(de)尼桑風度，因爲(wéi / wèi)恰逢日元升值，價格要(yào / yāo)40多萬，當時(shí)40多萬可以(yǐ)在(zài)深圳買一(yī / yì ／yí)套兩室一(yī / yì ／yí)廳的(de)房子(zǐ)了(le／liǎo)。但爲(wéi / wèi)何不(bù)是(shì)先買房而(ér)是(shì)先買車呢？因爲(wéi / wèi)當時(shí)深圳的(de)房價總是(shì)高開低走，一(yī / yì ／yí)手房買了(le／liǎo)就(jiù)跌，根本沒有保值一(yī / yì ／yí)說(shuō)。但進口車卻都在(zài)漲價，除了(le／liǎo)貨币貶值之(zhī)外，還有稅負上(shàng)調因素，故後來(lái)價格又漲到(dào)了(le／liǎo)50萬。當時(shí)的(de)觀念是(shì)，車是(shì)長期的(de)耐用消費品，要(yào / yāo)買就(jiù)買原裝進口的(de)，一(yī / yì ／yí)步到(dào)位。如今，大(dà)家對原裝進口家電的(de)崇拜觀念已經改變或淡化了(le／liǎo)。
如果1998年深圳買房，至今的(de)投資回報率10倍都不(bù)止，但選擇買車，持有至今的(de)殘值減去養護費用肯定是(shì)負值，而(ér)你花費的(de)汽油費也(yě)足夠打的(de)了(le／liǎo)。所以(yǐ)，從投資的(de)角度看，買房是(shì)100%的(de)正确。當然，這(zhè)是(shì)純經濟動物的(de)觀念，人(rén)不(bù)完全是(shì)經濟動物。
但不(bù)管怎麽說(shuō)，1998年買車而(ér)不(bù)買房，總是(shì)錯的(de)。錯的(de)原因還是(shì)在(zài)于(yú)，觀念的(de)形成往往基于(yú)現實中太多的(de)類同案例，故達成共識的(de)觀念總是(shì)短視的(de)，而(ér)跟随羊群效應往往是(shì)虧錢的(de)。如果你是(shì)基于(yú)對未來(lái)五年或十年的(de)商品和(hé / huò)資本品的(de)供求關系分析來(lái)進行買賣決策，就(jiù)不(bù)容易犯短視的(de)錯誤了(le／liǎo)。
還能繼續買自己買不(bù)起的(de)東西嗎
2000年之(zhī)前，中國(guó)居民的(de)資産配置的(de)形式主要(yào / yāo)是(shì)存款，因此，大(dà)家的(de)理财觀念就(jiù)是(shì)對内防通脹，對外防貶值。采取的(de)方式主要(yào / yāo)是(shì)，股市上(shàng)博取價差收入、購買耐用消費品和(hé / huò)換彙。如今看來(lái)，股市博差價的(de)投資者80%是(shì)虧損的(de)，大(dà)部分耐用消費品價格都是(shì)下跌的(de)，人(rén)民币彙率則出(chū)現了(le／liǎo)2005-2014年長達9年的(de)升值。
回顧26年來(lái)的(de)A股市場，大(dà)家總以(yǐ)爲(wéi / wèi)股市熊長牛短，指數來(lái)來(lái)回回，漲幅不(bù)大(dà)，無法進行長期投資，隻能短線賺差價。但事實上(shàng)，隻要(yào / yāo)不(bù)買大(dà)市值股票，投資一(yī / yì ／yí)組中小市值的(de)股票并一(yī / yì ／yí)直持有下去，這(zhè)種傻瓜式的(de)投資方式，不(bù)僅跑赢巴菲特，且收益率遠高于(yú)投資樓市的(de)收益率。隻是(shì)因爲(wéi / wèi)股市的(de)波動幅度太大(dà)，容易被洗出(chū)去；樓市波動不(bù)大(dà)，且交易成本高，反而(ér)拿得住。所以(yǐ)，你一(yī / yì ／yí)向認爲(wéi / wèi)正确的(de)觀念可能是(shì)錯的(de)，教科書上(shàng)告訴你的(de)投資理念，在(zài)以(yǐ)資産重組和(hé / huò)注入爲(wéi / wèi)特色的(de)股市裏，并不(bù)适用。
2000年之(zhī)後，房子(zǐ)成爲(wéi / wèi)中國(guó)居民資産配置的(de)主要(yào / yāo)資産，如今已經占整個(gè)居民家庭的(de)資産比重60%以(yǐ)上(shàng)。如果在(zài)2000年之(zhī)前或之(zhī)初你就(jiù)有這(zhè)樣的(de)領先觀念——即認爲(wéi / wèi)大(dà)類資産配置中應該增加房地(dì / de)産，那就(jiù)可以(yǐ)獲得巨額收益了(le／liǎo)。如果2000年以(yǐ)後，你仍守着中國(guó)人(rén)傳統的(de)通脹觀念和(hé / huò)貶值觀念不(bù)變，那可能就(jiù)會影響到(dào)你的(de)投資方向和(hé / huò)财富累積。
2000-2005年這(zhè)段時(shí)間，雖然樓市已經出(chū)現了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)輪牛市，但漲幅并不(bù)大(dà)；盡管M2的(de)增速維持在(zài)20%左右，但主要(yào / yāo)是(shì)外彙流入導緻的(de)。其次，居民房貸占GDP比重極低，說(shuō)明杠杆買房者比較少。老百姓收入差距盡管已經有所擴大(dà)，但财富差距并不(bù)大(dà)，基本上(shàng)可以(yǐ)看成是(shì)在(zài)同一(yī / yì ／yí)起跑線上(shàng)。于(yú)是(shì)，我在(zài)2006年寫了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)篇據稱對一(yī / yì ／yí)些人(rén)的(de)理财觀念帶來(lái)颠覆的(de)文章，叫《買自己買不(bù)起的(de)東西》，說(shuō)白了(le／liǎo)，就(jiù)是(shì)當你還買不(bù)起房，隻好選擇買股票作爲(wéi / wèi)資産配置手段時(shí)，不(bù)如即刻就(jiù)借錢買房；因爲(wéi / wèi)你買不(bù)起的(de)那個(gè)年代，很多人(rén)也(yě)買不(bù)起，等到(dào)幾年後你攢積了(le／liǎo)錢準備再買房時(shí)，發現房價卻又漲了(le／liǎo)很多，你仍然買不(bù)起。
中國(guó)人(rén)的(de)傳統觀念是(shì)勤儉治家，不(bù)僅不(bù)欠債，還要(yào / yāo)少消費多存儲，政府也(yě)提倡“儲蓄光榮”，但這(zhè)一(yī / yì ／yí)傳統觀念不(bù)僅被後來(lái)的(de)通脹不(bù)斷打破，而(ér)且被貨币超發所颠覆，儲蓄一(yī / yì ／yí)族成爲(wéi / wèi)當今社會最悲劇的(de)一(yī / yì ／yí)族。中國(guó)人(rén)的(de)理财觀，從儲蓄保值到(dào)購房保值，再到(dào)如今的(de)加杠杆增值，老觀念不(bù)斷被新觀念取代，但新觀念随着時(shí)間的(de)推移，一(yī / yì ／yí)定又會成爲(wéi / wèi)很多人(rén)的(de)悲劇。
如今，當居民新增房貸規模以(yǐ)每年翻一(yī / yì ／yí)倍的(de)速度增長，房地(dì / de)産不(bù)敗觀念之(zhī)下杠杆買房已經成爲(wéi / wèi)全社會共識之(zhī)後，當大(dà)家都認識到(dào)所有預測房價走勢的(de)經濟學家們都錯了(le／liǎo)，隻有任志強一(yī / yì ／yí)個(gè)人(rén)對的(de)時(shí)候，樓市的(de)觀念及樓市本身會不(bù)會來(lái)一(yī / yì ／yí)場颠覆呢？
從監管理念看，新舊觀念的(de)交替就(jiù)在(zài)轉眼之(zhī)間，如去年金融市場還在(zài)大(dà)談創新，金融混業化大(dà)行其道(dào)，私募基金如雨後春筍般崛起；今年證券市場的(de)創新大(dà)會不(bù)再舉行，監管與防風險成爲(wéi / wèi)共識。今年一(yī / yì ／yí)季度央行還降低樓市的(de)首付比例，到(dào)了(le／liǎo)三季度就(jiù)開始限購和(hé / huò)提高首付比例了(le／liǎo)，國(guó)慶更是(shì)大(dà)刮限購風。
有人(rén)說(shuō)，中國(guó)的(de)房地(dì / de)産市場會否依照俄羅斯的(de)模式，即通過本币貶值來(lái)換取房價的(de)長期穩定？我覺得不(bù)太可能，盡管人(rén)民币的(de)一(yī / yì ／yí)次性大(dà)幅貶值會導緻外彙不(bù)再流出(chū)，但金融當局不(bù)能這(zhè)麽做，20年前可以(yǐ)這(zhè)麽做，因爲(wéi / wèi)外彙儲備規模不(bù)大(dà)，經濟體量也(yě)不(bù)大(dà)。此外，國(guó)人(rén)的(de)投機心理太強，價格雙軌制下的(de)全民經商，通脹年代的(de)全民搶購，90年代初的(de)全民炒股，如今的(de)全民搶房，連日本核洩漏都會導緻中國(guó)部分城市的(de)全城搶鹽，你說(shuō)，中國(guó)的(de)房價能穩得住嗎？
如今，大(dà)家都在(zài)抱怨購房難，買房要(yào / yāo)抽簽，甚至通過打麻将的(de)勝負來(lái)決定誰得房。相信不(bù)久的(de)将來(lái)，大(dà)家一(yī / yì ／yí)定會抱怨賣房難。就(jiù)像去年的(de)股災，時(shí)常會大(dà)面積跌停，最後不(bù)得不(bù)要(yào / yāo)求國(guó)企不(bù)賣股票，上(shàng)市公司增持股票，券商自營增持股票。樓市的(de)流動性遠不(bù)如股市，屆時(shí)賣房的(de)難度一(yī / yì ／yí)定會比抛股難。因此，當我們在(zài)談論過去的(de)觀念如何被颠覆的(de)時(shí)候，一(yī / yì ／yí)定要(yào / yāo)想好今天你認爲(wéi / wèi)不(bù)會變化的(de)觀念，今後也(yě)同樣會被颠覆。
當前大(dà)家都在(zài)讨論如何賺錢，卻很少有人(rén)讨論如何避險。但經濟下行已經成爲(wéi / wèi)長期趨勢，這(zhè)也(yě)意味着投資回報率的(de)下降和(hé / huò)全社會收入增速的(de)下降，那麽，今後投資風險應該大(dà)于(yú)收益吧？估計未來(lái)五年内，大(dà)家讨論的(de)熱門話題将不(bù)再是(shì)如何賺錢，而(ér)是(shì)如何減少虧損。
觀察量的(de)波動以(yǐ)把握新觀念新趨勢
在(zài)經濟金融領域，基本上(shàng)沒有一(yī / yì ／yí)成不(bù)變的(de)觀念和(hé / huò)盈利模式。比如，過去我們一(yī / yì ／yí)直強調要(yào / yāo)建設社會主義新農村，因爲(wéi / wèi)三農問題是(shì)導緻經濟發展不(bù)均衡、收入差距擴大(dà)的(de)最頭痛問題。但這(zhè)些年不(bù)提了(le／liǎo)，爲(wéi / wèi)什麽呢？因爲(wéi / wèi)農業人(rén)口在(zài)不(bù)斷向城裏轉移，很多希望小學都空了(le／liǎo)。所以(yǐ)，解決三農問題最好的(de)方式就(jiù)是(shì)發展大(dà)城市，農村的(de)人(rén)少了(le／liǎo)，農民人(rén)均擁有的(de)資源就(jiù)多了(le／liǎo)，農業現代化才可能實現，農民收入才有可能增加。
城鎮化也(yě)一(yī / yì ／yí)直是(shì)中國(guó)獨特的(de)區域均衡發展觀念，但過于(yú)強調城鎮化導緻三線四線城市房地(dì / de)産庫存大(dà)量增加，而(ér)同時(shí)一(yī / yì ／yí)二線城市住房供應短缺。由于(yú)中國(guó)人(rén)口不(bù)斷湧向能夠創造更多就(jiù)業機會的(de)一(yī / yì ／yí)二線大(dà)城市，故大(dà)城市化應該會慢慢成爲(wéi / wèi)社會共識，這(zhè)也(yě)是(shì)我在(zài)2009年就(jiù)提出(chū)的(de)觀點。今年合肥、南京、杭州等二線城市房價的(de)大(dà)漲，也(yě)印證了(le／liǎo)這(zhè)一(yī / yì ／yí)點。
随着中國(guó)經濟更多地(dì / de)融入全球經濟、居民收入水平提高和(hé / huò)經濟結構變化，社會的(de)觀念或共識往往會跟不(bù)上(shàng)時(shí)代變化的(de)節奏，這(zhè)就(jiù)需要(yào / yāo)及時(shí)更新觀念，調整政策。如中國(guó)加入世貿之(zhī)後，逐步成爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)制造業大(dà)國(guó)，因此，商品開始過剩，連美國(guó)都指責中國(guó)向美國(guó)輸出(chū)通縮，如今，不(bù)僅中國(guó)的(de)産能過剩，全球的(de)産能都過剩，所以(yǐ)，CPI總是(shì)起不(bù)來(lái)。過去，大(dà)家的(de)共識是(shì)，作爲(wéi / wèi)13億的(de)人(rén)口大(dà)國(guó)，就(jiù)業将是(shì)難解之(zhī)結，所以(yǐ)，穩增加就(jiù)是(shì)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)保就(jiù)業。如今，産業結構發生了(le／liǎo)變化，一(yī / yì ／yí)個(gè)百分點GDP的(de)增長率可以(yǐ)帶來(lái)的(de)新增就(jiù)業人(rén)口也(yě)從10年前的(de)80萬，增加到(dào)160萬。那麽，我國(guó)的(de)貨币政策是(shì)否還要(yào / yāo)把通脹和(hé / huò)就(jiù)業作爲(wéi / wèi)主目标呢？是(shì)否應該考慮以(yǐ)編制資産價格指數，并以(yǐ)控制該指數爲(wéi / wèi)目标呢？
現在(zài)看來(lái)，弗裏德曼的(de)貨币理論要(yào / yāo)更新了(le／liǎo)，費雪的(de)貨币方程式要(yào / yāo)加上(shàng)資産及資産價格的(de)變量了(le／liǎo)。過去，大(dà)家擔心通脹，如今，美國(guó)、日本則盼望通脹，并通過寬松的(de)貨币政策來(lái)刺激通脹，通脹似乎已經成爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)種奢侈品。這(zhè)就(jiù)是(shì)新觀念對舊觀念的(de)颠覆，菲利普斯曲線還有用嗎？
過去，太多的(de)觀念或理論都是(shì)基于(yú)一(yī / yì ／yí)段時(shí)期的(de)統計觀察而(ér)形成的(de)，包括如庫茲涅茨的(de)倒U型理論，但随着觀察期的(de)不(bù)斷延長，不(bù)攻自破。如今，無論是(shì)投資層面的(de)機會選擇，還是(shì)政策層面的(de)目标調整，都可以(yǐ)通過統計手段來(lái)獲取數據，從而(ér)發現趨勢的(de)改變。投資獲得超額收益，往往是(shì)在(zài)新的(de)觀念形成之(zhī)初就(jiù)認可這(zhè)一(yī / yì ／yí)觀念并積極參與。
我曾經說(shuō)過，流動性的(de)變化會影響估值，也(yě)就(jiù)是(shì)股市中的(de)習語：量比價先行。實體經濟的(de)流動性下降，表現爲(wéi / wèi)全球貿易增速低于(yú)GDP增速、海運指數的(de)下降、産能過剩等，表明通脹難現，大(dà)宗商品價格下跌。相應地(dì / de)，資本、資産市場（包括房地(dì / de)産）的(de)流動性充裕、交易活躍，說(shuō)明資産價格膨脹，尤其是(shì)樓市大(dà)漲。因此，隻要(yào / yāo)盯住量的(de)變化，就(jiù)會找到(dào)熱錢的(de)流向和(hé / huò)不(bù)同資産價格變化的(de)方向。
因此，經濟金融領域觀念的(de)變化，舊觀念被打破甚至颠覆，大(dà)都是(shì)通過流動的(de)變化來(lái)實現的(de)。如果“流動性”這(zhè)個(gè)詞太學術，不(bù)妨記住馬克思說(shuō)過的(de)“從量變到(dào)質變”。當然，這(zhè)個(gè)量不(bù)僅是(shì)指貨币流量，還包括人(rén)口流量、貨物流量和(hé / huò)信息流量，這(zhè)四大(dà)流量才是(shì)我定義的(de)流動性。如貨币流讓中國(guó)房地(dì / de)産的(de)總市值成爲(wéi / wèi)全球最高；人(rén)口流讓中國(guó)成爲(wéi / wèi)全球制造業第一(yī / yì ／yí)大(dà)國(guó)；貨物流讓中國(guó)成爲(wéi / wèi)全球貿易第一(yī / yì ／yí)大(dà)國(guó)；信息流造就(jiù)了(le／liǎo)BAT，讓杭州有望跻身一(yī / yì ／yí)線城市，今後，中國(guó)經濟新的(de)增長動力應該來(lái)自于(yú)信息流。
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